Erfolgreiches Geschäftsjahr 2023: Aufbruch in energieeffiziente Zukunft bringt neue Herausforderungen für DOGEWO21

Pressemitteilung vom 22. Mai 2024

Geschäftsbericht 2023
Das kommunale Wohnungsunternehmen DOGEWO21 stellt seinen Geschäftsbericht 2023 vollständig digital vor. Die Geschäftszahlen und zusätzliche spannende Fakten zum Unternehmen, werden auf der Website www.dogewo21.de/geschaeftsberichte präsentiert. Aus Gründen der Nachhaltigkeit gibt es keine gedruckte Version mehr.

DOGEWO21 war im Geschäftsjahr 2023 erneut wirtschaftlich erfolgreich und hat mit 9.292 TEUR (Vorjahr 8.304 TEUR) erneut einen deutlichen Jahresüberschuss erwirtschaftet. Das Ergebnis (vor Steuern) beträgt 10.071 TEUR (Vorjahr 9.156 TEUR) und übersteigt damit das geplante Ziel von 9.750 TEUR. Im Bilanzzeitraum hat das Unternehmen 47,5 Mio. € in den Gebäudebestand investiert.

Dortmunder Wohnungsmarkt bleibt angespannt - wenig Leerstand
Zum Stichtag (31.12.2023) standen 1.189 Auszügen insgesamt 1.182 Neuvermietungen gegenüber. Die sehr hohe Wiedervermietungsquote von nahezu 100 % verdeutlicht die sehr angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Die Fluktuationsquote ist mit 7,26 % erneut unter das ohnehin niedrige Vorjahresniveau von 7,58 % gesunken. Die Leerstände im Gesamtbestand sind stabil und auf unverändert niedrigem Niveau geblieben: Sie haben sich mit 184 Wohnungen (1,12 %) gegenüber dem Vorjahr mit 172 Wohnungen (1,05 %) nur minimal erhöht. Marktbedingt standen 88 Wohnungen (0,54 %) leer (Vorjahr 59 WE: 0,36 %).

Zum 31. Dezember 2023 umfasste der Wohnungsbestand 16.380 Wohneinheiten (WE) (Vorjahr 16.367). Davon sind 13.186 WE (Vorjahr 13.179) preisungebunden und 3.194 WE (Vorjahr 3.188), rund 20 % des Bestandes, preisgebunden.

Mieten bei DOGEWO21 bleiben bezahlbar und fair
Die Durchschnittsmiete im Bestand lag 2023 bei 6,24 EUR/m² (Vorjahr 5,97 EUR/m²). Die durchschnittlichen Mieten für preisungebundene Wohnungen lagen bei 6,49 EUR/m² (Vorjahr 6,20 EUR/m²) und für preisgebundene bei 5,36 EUR/m² (Vorjahr 5,19 EUR/m²). Neumieter zahlten im Schnitt 7,05 EUR/m² (Vorjahr 6,74 EUR/m²) und damit deutlich weniger als im Dortmunder Durchschnitt 8,26 EUR/m² (Vorjahr 7,91 EUR/m²). Mietanpassungen erfolgten auf Basis des Anfang 2023 veröffentlichten Dortmunder Mietspiegels. Im Durchschnitt betrug die Erhöhung monatlich 20,83 EUR (Vorjahr: 15,04 EUR). Die Zustimmungsquote lag mit rd. 99 % auf Vorjahresniveau.

Die Bestandsmieten bei DOGEWO21 liegen zu rd. 90 % im niedrigen Preissegment, einschließlich aller öffentlich geförderten Wohnungen, entsprechend den Kategorien des Dortmunder Wohnungsmarktberichtes 2023. (Öff. gef.: 3.194 Wohnungen; Niedriges Preissegment (bis 7,30 EUR): 11.231; Mittl. Preissegment (7,30 bis 9,60 EUR): 1.889 und lediglich 66 Wohnungen liegen im oberen Preissegment (über 9,60 EUR).)

„Wir blicken sehr zufrieden auf den Geschäftsverlauf 2023 zurück. DOGEWO21 war auch im letzten Jahr ein verlässlicher Partner für unsere Mieter. Unsere hohen Investitionen in den Bestand haben die Wohnqualität für eine Vielzahl unserer Mieter verbessert. Dabei ist das Wohnen bei DOGEWO21 aber weiterhin bezahlbar geblieben“, erklärt Andreas Laske, Prokurist Betriebswirtschaft bei DOGEWO21.

Investitionen in die Zukunft
„Das Erreichen der Klimaneutralität unserer Gebäude bis 2045 steht im Vordergrund unserer Bemühungen. Hierzu benötigen wir erhebliche finanzielle Mittel und müssen konsequent auf dem hohen Niveau der Vorjahre und darüber hinaus in unseren Bestand investieren. Dies ist kein leichtes Unterfangen, denn neben gestiegenen Bau- und Materialkosten sind wir mit gestiegenen Kreditzinsen konfrontiert. Hinzu kommen Schwankungen bei den Förderbedingungen und immer mehr Bau- und klimapolitische Vorgaben. Die Politik in Bund, Land und Kommune ist gemeinsam gefordert, hier verlässliche und verbesserte Rahmenbedingungen zu schaffen, damit neben dem Erreichen der Klimaziele auch der Bau neuer Wohnungen wieder möglich wird“, so DOGEWO21-Geschäftsführer Klaus Graniki zu den aktuellen Schwierigkeiten der sozial orientierten Wohnungsbranche.

Die Sanierungsfahrpläne für alle relevanten Gebäude des Bestands mit rd. 2.500 Häusern hat das kommunale Wohnungsunternehmen anhand repräsentativer Referenzobjekte bereits entwickelt. Über die Maßnahmen zur Reduzierung von CO₂ hinaus, hat DOGEWO21 im Bilanzzeitraum 2023 ebenfalls in bestandsverbessernde und –erhaltende Maßnahmen investiert, insgesamt rd. 47, 5 Mio. EUR. Das entspricht rd. 44 EUR/m² Wohn-/Nutzfläche. Von diesen Investitionen profitiert das Handwerk in Dortmund und der Region in erheblichem Umfang. Für den Zeitraum von 2024 bis 2028 plant DOGEWO21 die Klimaschutzbemühungen noch einmal zu intensivieren und 100 Mio. EUR für den Bestandsumbau bereitzustellen.

Energetische Modernisierungen im Bestand
Die Schwerpunkte der energetischen Modernisierungen lagen im Geschäftsjahr 2023 in den Ortsteilen Aplerbeck, Eving, Löttringhausen und Sölde. In der Evinger Märchensiedlung wurden im vergangenen Jahr insgesamt 51 Häuser mit knapp 250 Wohnungen auf den neuesten energetischen Stand gebracht. Zusätzlich haben die Mieterinnen und Mieter Anstellbalkone erhalten. Am Hochhaus Langeloh 4 in Löttringhausen wird die gesamte Wärme- und Warmwasserversorgung von 129 Wohnungen von Gas auf Wärmepumpen umgestellt. Der Umschluss erfolgt im Sommer 2024. Die Häuser in Aplerbeck und Sölde wurden umfangreich gedämmt (Fassaden, Keller, Dachgeschossdecke), die Fenster ausgetauscht und die dezentralen Heizungsanlagen durch Luft-Wärmepumpen ersetzt. Bei 209 Wohnungen waren Einzelmodernisierungen erforderlich, um diese, insbesondere bei Beendigung langjähriger Mietverhältnisse, wieder in einen marktgerechten Zustand zu versetzen.

Bereitstellung von neuem Wohnraum
Die Herausforderung besteht weiterhin darin, unter den gegenwärtig schwierigen Bedingungen bezahlbaren Wohnraum insbesondere für das untere und mittlere Preissegment zu schaffen.

Im Geschäftsjahr 2023 hat DOGEWO21 die Dachgeschossaufstockungen von sechs öffentlich geförderten Wohnungen in Renninghausen sowie acht frei finanzierten Wohnungen in Hörde final abschließen können. Die Verschiebung der Fertigstellung ergab sich aufgrund von Lieferengpässen. Durch den Umbau eines von einer Wohngemeinschaft genutzten Gebäudes in Sölde entstanden vier weitere Wohnungen.

Konsequent unterwegs auf dem Weg Richtung Klimaneutralität
„Die Herausforderung besteht darin, die CO₂-Emmissionen unseres Gebäudebestands, der rd. 30.000 Tonnen CO₂ pro Jahr beträgt, konsequent zu reduzieren. Seit dem Jahr 2000 verbessern wir den energetischen Zustand unserer Gebäude bereits klassisch durch z. B. den Austausch von Fenstern und die Dämmung von Gebäudehüllen. Darüber hinaus gibt es Potenzial, das wir nutzen wollen: Erste Analysen zeigen, dass wir unseren Anteil an mit Fernwärme versorgten Wohnungen von 10 auf 20 % verdoppeln könnten. Dennoch wird wohl der größte Teil unseres Bestandes künftig über Wärmepumpen versorgt, vorausgesetzt, dass parallel die Stromnetze ertüchtigt werden. Eine begleitende Förderung mit Mitteln der öffentlichen Hand bleibt bei allen eigenen Anstrengungen geboten“, erläutert Christian Nagel, Prokurist Wohnungswirtschaft bei DOGEWO21.